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不動産の遺産分割・名義変更が進まない

不動産の遺産分割・名義変更を進めるには?

不動産の遺産分割・名義変更が進まない理由とは?

不動産の遺産分割・名義変更が進まない理由としては、次のような場合が考えられます。

このページでは①について説明しますので、②以下についてお知りになりたい方はクリック(タップ)してご覧ください。

  1. 不動産の価値が不動産を取得したい人の法定相続分を上回っているので、他の相続人が納得しない(遺産分割方法に争いがある)
  2. 他の相続人は納得しているが、遺産分割協議書の作成や登記変更のための書類集めが大変である(不動産の相続手続が大変である)
  3. 疎遠な相続人がいて話し合いが進まない
  4. 不動産の登記名義が以前の相続の際に変更されておらず、相続関係が複雑になっている(二次相続が発生した)
  5. 相続する不動産が共有である

遺産分割方法に争いがある場合

例えば、次のような場合です。

父(被相続人)が死亡して、長男と次男が相続人になりました。自宅不動産(2500万円)と預金(1500万円)の遺産(総額4000万円)の分割が問題となっています。

長男は、父と自宅不動産で同居して面倒を見てきたので、自宅不動産(2500万円)を相続し、次男には預金を渡したいと考えていますが、自宅不動産は長男の相続分である2分の1(2000万円)を上回ります。

これに対して、次男は、自宅不動産を売却して、遺産を2分の1(2000万円)ずつ分けたいと考えています。

長男が自宅不動産を取得するための解決策は?

① 不動産は2500万円で売却できるのか?

まず、不動産が2500万円であることを前提となっていますが、不動産を売却した場合、2500万円で売れるとは限りませんので、次男の説得材料として利用することが考えられます。

仮に、次男が預貯金だけで満足してくれなくとも、いくらかの金銭(代償金)を支払うことで解決する余地が出てきます。

② 不動産の売却にかかるコストは?

不動産の売却には、仲介手数料、譲渡所得税といったコストが発生しますので、手元に残る金額は売却価格より少なくなる可能性がありますので、これも次男の説得材料として利用することが考えられます。

③ 次男は父から援助を受けていなかったのか?

次男が進学、結婚、自宅を購入する際、父から援助を受けていた場合には、これを「特別受益」として次男の受け取り分から差し引くことができます。

例えば、600万円の援助を受けていた場合、その援助額を遺産に持ち戻して、援助がなかった場合の相続財産(みなし相続財産)を算出して、これに法定相続分である2分の1を掛けて、受け取り分を計算し直します。

4000万円(遺産総額)+600万円(生前贈与)=4600万円(みなし相続財産)

4600万円÷2=2300万円(受け取り分)

この受け取り分から既に受け取っている600万円の特別受益を差し引けば、次男が今回の相続によって取得できる額を算出することができます。

2300万円-600万円=1700万円

この場合、次男が特別受益の理屈に納得すれば、不動産取得のための道筋が見えてきます。

また、不動産の売却にかかるコストがかかることや幾分かの代償金の支払を説得材料として組み合わせて説得材料とすることも可能だと思います。

④ 長男が父の面倒を見てきたことは考慮されないか?

長男が父に対して特別な療養看護や扶養をしたことで、父の財産の維持又は増加に寄与したと評価できる場合には、寄与分が認められることがあります。

例えば、寄与分が遺産総額4000万円の1割である400万円であると評価された場合、その400万円は相続財産を外れ、その他の相続財産3600万円に法定相続分である2分の1を掛けて、受け取り分を計算し直します。

4000万円(遺産総額)-400万円(寄与分)=3600万円

3600万円÷2=1800万円(受け取り分)

不動産の売却コスト、代償金の支払、特別受益の理屈と組み合わせて説得材料とすることも可能です。

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このように、遺産分割・名義変更には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。

遺産相続の専門家には、弁護士のほかに、司法書士、税理士がいます。

司法書士は登記の専門家、税理士は税の専門家ですが、法律の専門家ではないため、法的に難しい問題が生じた時に対応ができません。

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ご依頼を頂く際には弁護士費用を頂いておりませんので、ご依頼頂きやすくなっております。

 

取得額 着手金 報酬
~3000万円

10%+20万(税別)

~1億円に当たる部分

8%(税別)
1億円を超える部分 5%(税別)

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