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不動産の評価方法をどうすべきか

不動産の査定・鑑定をして取得額が数百万円増えた事例

不動産の評価が問題となる事例

 

相続財産の中に不動産がある場合、不動産を売却して分割するのであれば、その売却代金を基に遺産分割をすればよいので、評価が問題となることは原則としてありません。これに対して、次のような場合には不動産の評価が問題となります。

  1. 現物分割する場合
  2. 相続人の1人が不動産を単独取得する場合
  3. 不動産を取得する代わりに代償金を支払う場合

代償金を支払わないといけない場合には、これをいくらとするのかを決めるために不動産の評価が問題となるのはお分かりいただけると思いますが、現物分割をしたり、相続人の1人が不動産を単独取得する場合でも、不動産の価値が決まらないと、その他の遺産をどう分ければトータルでの分け方が公平になるかが決まらないので、やはり不動産の評価が問題となるのです。

では、不動産の評価方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

不動産の評価方法

1 路線価・固定資産評価額を利用する方法

土地の評価額として路線価、建物の評価額として固定資産評価額を用いる方法です。

と言っても、路線価や固定資産評価額は実勢価格(時価)に比べると低いので、そのまま用いることは稀です(全相続人が合意すればそれでもかまいません。)。

これらを用いる場合、路線価は時価の8割程度、固定資産評価額は時価の7割程度という考え方を前提に、路線価÷0.8、固定資産評価額÷0.7などと割り戻して、時価を算出して不動産の評価とすることが多いと思います。

ただし、双方が合意しなければ、この方法を採ることはできません。

2 不動産会社に査定してもらう方法

不動産会社に頼んで、売りに出せばどのくらいの金額で売れるのかを査定してもらい、これを不動産の評価とする方法です。

不動産会社に頼むことで、その不動産の長所・短所が見えてくるので、時価をめぐる議論がしやすくなりますが、双方が自分に有利な査定方法を採るということも起きますので、不動産会社に査定を頼めば必ず評価額が決まるわけではありません。

3 不動産鑑定士に鑑定してもらう方法

遺産分割調停や審判になった場合、正確に時価を評価することが必要になりますが、このような場合には、不動産鑑定士に依頼することになります。

また、遺産分割調停や審判にならない場合でも、全当事者が不動産鑑定士による鑑定を不動産の評価額とすることに予め合意した上で、全当事者が納得する不動産鑑定士に依頼することも考えられるかもしれません。

不動産鑑定をする場合、その費用として数十万円掛かります。

不動産の査定・鑑定をして取得額が数百万円増えた事例

無料相談に至る経緯

父親を亡くされたご相談者様は、義理の母の弁護士から遺産分割調停を申し立てられました。

遺産分割調停で問題となったのが、父親名義の2つの家の取扱いで、ご相談者様は、自分が利用している家については、自分がお金を出してリフォームも済ませているので、単独取得したいというご意向をお持ちでした。

無料相談でのご提案

リンクスの弁護士は、無料相談で次のようなことをご提案しました。

  1. 不動産会社の査定を取って、2つの家の評価額をどうするかを協議する
  2. リフォームによって価値が増えている分については、寄与分としてご相談者様が法定相続分(2分の1)とは別に取得できるよう主張する
  3. 相手方が不動産会社の査定に納得しなければ、不動産鑑定士による鑑定を求める

ご相談者様は、リンクスの弁護士の説明に納得し、依頼されることになりました。

解決方法

リンクスの弁護士は、

  1. 不動産会社の査定を取りましたが、相手方弁護士はその評価額に納得せず、
  2. リフォームによる寄与分の評価についても認めなかったため、
  3. 不動産鑑定士による鑑定を求めました。

その結果、2分の1の法定相続分とは別に、数百万円の寄与分が認めさせることに成功しました。

遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要

このように、賃貸不動産の遺産分割には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。

特に、賃貸不動産の場合、不動産会社や税理士との連携が不可欠ですが、法律事務所リンクスはその双方と連携しております。

リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

遺産分割協議の着手金0円・報酬後払い

法律事務所リンクスに遺産分割協議をご依頼いただいた場合の弁護士費用は、次のとおりです(別途実費がかかります。)。

ご依頼を頂く際には弁護士費用を頂いておりませんので、ご依頼頂きやすくなっております。

 

取得額 着手金 報酬
~3000万円

11%+22万

~1億円に当たる部分

8.8%
1億円を超える部分 5.5%

 

※1 弁護士費用とは別に実費(各種資料取得費用、通信費等)がかかります。

※2 成功報酬の最低額は55万円です。

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藤川真之介

藤川真之介

弁護士法人法律事務所リンクス(京都弁護士会)代表弁護士。遺産相続に取り組むにあたっては、「敷居を低く、わかりやすく」をモットーに、①60分の無料相談②複雑な遺産相続問題を図表を用いて分かりやすく説明することとしている。京都大学法学部卒業。2007年弁護士登録(登録番号35346)。
藤川真之介

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