土地や不動産の相続の進め方

土地や不動産の相続を進めるに当たっては、次のことを決める必要があります。

1. 誰かが相続するのかそれとも売却するのか
2. 誰かが相続するのであれば相続する不動産の価値をいくらと評価するのか
3. 不動産を相続しない相続人が代わりに受け取るお金（代償金）をいくらにするのか
4. 不動産を売却するのであれば誰に名義変更して売却するのか
5. 相続するにしても売却するにしても相続税の控除を受ける上で損しないのか

以上のような様々なことを検討した上で相続を進めなければなりませんので、土地や不動産の相続でお困りになっている相続人の方が多数いらっしゃるのが現実です。

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土地や不動産の相続で困る７つのパターン

土地や不動産の相続で特にお困りになっているパターンには次の７つがあります。

1. そもそも不動産の相続手続の進め方が分からない。
2. 実家の土地建物などの不動産を相続したいが、他の相続人が応じない。
3. 不動産の評価を巡って争いがあるので、話が進まない。
4. 不動産を売却するか代償金の支払いを受けたいが、他の相続人が応じない。
5. 不動産の売却で一致しているが、売却手続の進め方が分からない。
6. 賃貸不動産の分割方法や家賃を巡って意見がまとまらない。
7. 共有や二次相続などによって不動産の権利関係が複雑となり話が進まない。

以下ではそれぞれのパターンについて相続の進め方や注意点を説明します。

１　不動産の相続手続の進め方が分からない

不動産の相続手続とは、不動産の登記名義を変更することです。

登記名義を変更する必要があるのは、次のようなトラブルが発生する可能性があるからです。

・不動産を売却しようと思ったときに売却できない

・他の相続人が勝手に共有名義で登記して処分する可能性が残る

・遺産分割協議書に署名捺印した相続人が亡くなった場合に登記名義の変更が難しくなる可能性がある

不動産の登記名義を変更するには、遺産が相続によって誰のものになるか（いわゆる「権利関係」）を確定する必要があります。

権利関係を確定させるには遺産分割協議書を作成する必要がありますし、その後に登記名義を変更するには様々な必要書類を集めなければなりません。

詳しくは「不動産の登記名義を変更したい」をご覧ください。

２　不動産の相続に他の相続人が応じない

特定の相続人が不動産を引き継ぐには、原則として、他の相続人に同意してもらう必要があります。

したがって、他の相続人が、あなたが実家の土地建物などの不動産を引き継ぐことに反対している場合には、他の相続人と遺産分割協議をして説得しなければなりません。

この場合、他の相続人が反対している理由によって、遺産分割協議の進め方が変わります。

詳しくは「不動産の相続に他の相続人が応じない」をご覧ください。

３　不動産の評価を巡って争いがあるので話が進まない

相続人の１人が不動産を取得して、代償金を支払う場合など、不動産の評価が必要となる場合がいくつかあります。

この場合、次のような評価方法があります。

1. 路線価・固定資産評価額を利用する方法
2. 不動産会社に査定してもらう方法
3. 不動産鑑定士に鑑定してもらう方法

どのような評価方法にするかで遺産の取得額が大きく変わりますので、これらについてきちんと知っておく必要があります。

詳しくは「不動産の評価方法をどうすべきか」をご覧ください。

４　不動産の売却・代償金の支払に他の相続人が応じない

不動産の売却には相続人全員の同意が必要となります。

したがって、他の相続人が不動産の売却に反対している場合、他の相続人と遺産分割協議をして説得しなければなりません。

この場合、他の相続人が反対している理由によって、遺産分割協議の進め方が変わります。

代償金の支払も含めて詳しくは「不動産の売却に他の相続人が応じない」をご覧ください。

５　不動産の売却手続の進め方が分からない

不動産を売却する前提として、相続人全員の同意を得て登記名義を相続人に変更する必要があります。

遺産である不動産を売却する場合、不動産の売却に合わせて遺産分割をすることになりますので、次の３つのステップをとる必要があります。

1. 遺産分割方法の決定
2. 遺産分割協議書の作成
3. 登記名義の変更

登記名義を変更するには、遺産分割協議書を作成して法務局に受け付けてもらわなければなりません。

遺産分割協議書を作成するには、そこに書き込む遺産分割の方法を決めなければなりません。

したがって、この中で最も重要なのは、①の遺産分割方法の決定ということになります。

詳しくは「不動産を売却して現金で分けたい」をご覧ください。

６　賃貸不動産の分割方法や賃料を巡って意見がまとまらない

賃貸不動産については、次のような問題が生じることが多いです。

1. 単独取得、共有、売却によって換価するといった分割方法をめぐる問題
2. 賃料収入があることを踏まえてその価値をどう評価するのが適切かという問題
3. 遺産分割までの間の賃料の分配をめぐる問題

これらの問題は複雑ですので、１つ１つ整理して解決する必要があります。

詳しくは「賃貸不動産がある場合の遺産分割はどうすべきか」をご覧ください。

７　不動産の権利関係が複雑で話が進まない

遺産相続の対象である不動産が共有であったり、抵当権が設定されていたり、故人である被相続人に登記名義が変更されないまま二次相続が発生したりした場合は、不動産の権利関係が複雑となってしまっていますので、相続・遺産分割するにも、登記名義を変更するにも、売却するにも大変です。

このような場合、次のようなことをする必要があります。

1. 所有者、抵当権者、相続人といった相続当事者・関係者の整理
2. 遺産分割協議でできること、共有物分割手続・抵当権の抹消等の協議外ですべきことの整理
3. 相続当事者・関係者による②に関する協議・実行

これらはかなり面倒な作業ですので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をお勧めします。

遺産相続に強い弁護士への相談が必要

このように、土地や不動産の相続には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。

遺産相続の専門家には、弁護士のほかに、司法書士、税理士がいます。

司法書士は登記の専門家、税理士は税の専門家ですが、法律の専門家ではないため、法的に難しい問題が生じた時に対応ができません。

弁護士は、遺産相続の手続にも紛争にも精通しておりますので、遺産相続の最初から最後までトータルサポートさせて頂くことが可能です。

法律事務所リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

遺産分割協議の着手金０円・報酬後払い

法律事務所リンクスに遺産分割協議をご依頼いただいた場合の弁護士費用は、次のとおりです（別途実費がかかります。）。

ご依頼を頂く際には弁護士費用を頂いておりませんので、ご依頼頂きやすくなっております。

※１　弁護士費用とは別に実費（各種資料取得費用、通信費等）がかかります。

※２　成功報酬の最低額は５５万円です。

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藤川真之介

弁護士法人法律事務所リンクス（京都弁護士会）代表弁護士。遺産相続に取り組むにあたっては、「敷居を低く、わかりやすく」をモットーに、①60分の無料相談②複雑な遺産相続問題を図表を用いて分かりやすく説明することとしている。京都大学法学部卒業。2007年弁護士登録（登録番号35346）。

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