不動産の登記名義の変更とは？

不動産の相続手続とは、不動産の登記名義を変更することです。

登記名義を変更する必要があるのは、次のようなトラブルが発生する可能性があるからです。

・不動産を売却しようと思ったときに売却できない

・他の相続人が勝手に共有名義で登記して処分する可能性が残る

・遺産分割協議書に署名捺印した相続人が亡くなった場合に登記名義の変更が難しくなる可能性がある

そして、不動産の登記名義を変更するには、遺産が相続によって誰のものになるか（いわゆる「権利関係」）を確定する必要があります。

遺言書で不動産を相続させる相続人が決まっている場合には、これによって権利関係が確定しますので、遺言書の内容通りに名義変更・払戻しをするのが原則になります。

これに対して、有効な遺言書がない場合には、相続人がどの遺産を取得するかについて協議した結果を遺産分割協議書にすることで権利関係が確定しますので、遺産分割協議書を作成する必要があります。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議書では、不動産登記簿の記載どおりに遺産を特定して、その不動産を誰が取得するかを記載する必要があります。

したがって、まずは、法務局で不動産登記簿（全部事項証明書）を取得していただく必要があります。

きちんとした遺産分割協議書を作成しないと不動産の登記名義を変更することができませんので、作成方法等が分からない場合には、専門家である弁護士に依頼することをお勧めしています。

不動産の登記名義の変更に応じない相続人がいてお困りの方は、「不動産の相続に他の相続人が応じない」をご覧ください。

登記名義の変更に必要な書類

遺産分割協議書を作成できても、法務局で登記名義を変更するには、以下のような書類を集める必要がありますので、とても面倒です。

・不動産の固定資産評価証明書

・不動産の全部事項証明書（登記簿）

・被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続人全員の印鑑証明書

・相続人全員の住民票

登記名義の変更後に売却を検討している場合

不動産を売却するために登記名義を変更する場合、次の２つの方法があります。

1. 相続人全員が、共有登記をした上で、共有名義で売却する方法
2. 相続人のうちの誰かの名義に登記を移転して、その名義で売却する方法

①の方法は売却益を公平に分配できそうですが、すべての相続人が不動産の売却に関与すると手続が煩雑になりますし、メリットが少ないです。

そこで、②の方法をとることになりますが、②の方法にも２つの異なるやり方があり、そのやり方によって売却益の分配や税金で損得が生じる可能性があります。

詳しくは「不動産を売却して現金で分けたい」をご覧ください。

遺産相続に強い弁護士への無料相談が必要

このように、不動産の登記名義の変更には様々な難しい問題がありますので、遺産相続に強い弁護士への無料相談をされることをお勧めしております。

法律事務所リンクスでは、遺産分割協議書の作成を法律の専門家である弁護士が、登記名義の変更を登記の専門家である協力司法書士が対応することで、お客様にワンストップサービスをご提供することができます。

リンクスの弁護士は、遺産相続の手続にも精通しておりますので、遺産相続の最初から最後までトータルサポートさせて頂くことが可能です。

法律事務所リンクスでは遺産相続問題に強い弁護士が無料相談を実施しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

リンクスのワンストップサービス

サービス内容

1. 弁護士がお客様のご希望を伺って遺産分割協議書を作成します。
2. 協力司法書士が遺産分割協議書に基づいて登記名義を変更します。

サービス料金

①　遺産分割協議書作成サービス

リンクスでは遺産分割協議書の作成プランをご用意しております。分かりやすい料金体系になっておりますので、安心してご利用ください。

※１　弁護士費用とは別に実費（戸籍・不動産登記簿等の取得費用、交通費、通信費等）がかかります。

②　登記名義変更サービス

※１　弁護士費用とは別に実費（各種資料取得費用、通信費等）がかかります。

※２　不動産の名義変更は提携司法書士にご依頼頂く形になります。

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藤川真之介

弁護士法人法律事務所リンクス（京都弁護士会）代表弁護士。遺産相続に取り組むにあたっては、「敷居を低く、わかりやすく」をモットーに、①60分の無料相談②複雑な遺産相続問題を図表を用いて分かりやすく説明することとしている。京都大学法学部卒業。2007年弁護士登録（登録番号35346）。

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